Au Québec, une copropriété est soit divise, soit indivise. L’indivise attire les acheteurs avec un prix plus bas, surtout à Montréal. Le financement, l’assurance et la revente suivent toutefois d’autres règles, et le rabais du départ peut fondre en cours de route.
La réponse courte
Si un divis entre dans ton budget, prends-le. L’indivis vaut le coup seulement si tu acceptes 20 % de mise de fonds, un taux un peu plus élevé et une revente plus lente en échange d’un prix d’achat 15 à 25 % plus bas.
| Divise | Indivise | |
|---|---|---|
| Statut juridique | Propriétaire de l’unité + parts communes | Propriétaire d’une fraction de l’immeuble entier |
| Mise de fonds minimale | 5 % (avec assurance SCHL) | 20 % minimum |
| Hypothèque | Individuelle | Individuelle ou collective (à vérifier) |
| Décote prix d’achat | Aucune | 15 % à 25 % moins cher |
| Document à lire | Déclaration de copropriété | Convention d’indivision |
| Gestion | Syndicat de copropriétaires | Accord entre indivisaires |
| Vendre sa part | Libre | Droit de préemption des autres indivisaires (souvent) |
| Marché secondaire | Fluide | Plus lent à revendre |
Divise
C’est le régime habituel des condos construits après les années 90 : si l’immeuble est récent, il est presque certainement divis.
Indivise
Fais lire la convention d’indivision par ton notaire, pas celui du vendeur. Regarde surtout les clauses sur le droit de préemption et sur le remplacement de la toiture.
Dans une minorité d’indivis, surtout les plus anciens, une seule hypothèque grève tout l’immeuble. Si un copropriétaire perd son emploi et arrête de payer, la banque peut exiger que les autres couvrent sa part, et saisir tout l’immeuble s’ils ne le font pas. À Montréal, quelques cas médiatisés ont coûté très cher à des acheteurs qui ne connaissaient pas ce mécanisme.
Fais-toi confirmer par écrit que l’hypothèque est individuelle. Si elle est collective, mieux vaut passer ton tour.
Calculatrice
La convention d’indivision et la lecture de la déclaration de copropriété s’ajoutent aux honoraires du notaire. La calculatrice en tient compte.
Article
La taxe de bienvenue, les ajustements à la signature et tout ce que tu paies en plus du prix offert.
Parce qu’il est plus difficile à financer et à revendre. Il se vend donc 15 à 25 % moins cher qu’un divis comparable. Ce rabais ne disparaît pas pour autant : tu le subiras toi aussi quand viendra le temps de revendre.
En général 20 % minimum, et parfois 25 ou 30 % selon le prêteur et le nombre de copropriétaires. La raison : la SCHL n’assure pas la plupart des hypothèques indivises (il existe de rares exceptions sous conditions strictes, surtout pour de petits immeubles avec une convention conforme). Quelques prêteurs alternatifs acceptent moins, à un taux plus élevé.
Dans certains indivis, les copropriétaires partagent une seule hypothèque sur tout l’immeuble. Si l’un d’eux arrête de payer, les autres doivent couvrir sa part. Ce montage se fait de plus en plus rare et la plupart des indivis récents ont des hypothèques individuelles. Pour l’éviter, fais confirmer par le notaire, avant de signer, que l’hypothèque est individuelle.
L’index des immeubles du registre foncier le précise. Avant la signature, on doit te remettre la convention d’indivision (pour un indivis) ou la déclaration de copropriété (pour un divis). Si on te remet une « convention d’indivision », c’est un indivis.
C’est possible, mais lourd. Il faut un cadastre vertical, l’accord de tous les copropriétaires, des plans d’architecte et l’autorisation de la municipalité. Compte généralement de l’ordre de 15 000 à 40 000 $ par unité, selon l’ampleur des travaux et les frais professionnels. À Montréal, des règlements d’arrondissement restreignent fortement les conversions depuis les années 1990, et convertir un immeuble locatif demande aussi l’autorisation du Tribunal administratif du logement (l’ex-Régie du logement).
