À jour au 14 mai 2026. Les calculs suivent la convention canadienne de composition semi-annuelle (Loi sur l’intérêt, art. 6). Les taux donnés en exemple sont indicatifs : ton taux réel dépend de ton prêteur et de ta cote de crédit.
Avant le 15 décembre 2024, un premier acheteur qui mettait moins de 20 % de mise de fonds n’avait pas le choix : son hypothèque s’amortissait sur 25 ans. Ça alourdissait la mensualité et ça plafonnait la capacité d’emprunt, si bien que beaucoup de jeunes ménages restaient à la porte d’un premier achat à Montréal ou à Québec. Depuis la fin 2024, les primo-acheteurs ont droit au 30 ans, même sans 20 % de mise de fonds. Reste à voir ce que ça change dans ton calcul, et où est le piège.
1. Ce qui a changé le 15 décembre 2024
Finances Canada a annoncé la réforme le 16 septembre 2024. Deux mesures touchent directement les primo-acheteurs.
La première fait passer le plafond de l’hypothèque assurée de 1 000 000 $ à 1 500 000 $. Au-delà de ce prix, la SCHL n’assure toujours pas le prêt et la mise de fonds de 20 % reste obligatoire. C’était déjà la règle, mais elle s’applique maintenant à une portion plus large du marché urbain.
La deuxième ouvre l’amortissement de 30 ans aux primo-acheteurs qui ont une hypothèque assurée (mise de fonds en bas de 20 %), pour une propriété neuve comme pour une revente.
Elle prolonge une règle adoptée plus tôt dans l’année. Depuis le 1er août 2024, un premier acheteur pouvait déjà prendre 30 ans s’il achetait une construction neuve. La réforme de décembre l’a étendue à la revente, qui représente la grande majorité des transactions au Québec.
Le 30 ans a aussi été ouvert à tout acheteur, premier achat ou non, qui achète une habitation neuve avec une hypothèque assurée. Cette mesure vise à stimuler la construction et on ne la détaille pas ici. Si tu es primo-acheteur, retiens surtout que le 30 ans t’est permis dans tous les cas.
2. Qui est admissible
Il faut d’abord avoir le statut de premier acheteur au sens fiscal canadien : ni toi ni ton conjoint n’avez habité une propriété qui vous appartenait au cours des quatre dernières années civiles. Il y a deux exceptions, la rupture d’union et le cas où ton conjoint actuel avait une propriété alors que toi, tu n’en avais pas.
L’hypothèque doit aussi être assurée. Ça veut dire une mise de fonds de moins de 20 % du prix d’achat et un prix sous le nouveau plafond SCHL de 1 500 000 $.
Pour le type de propriété, il n’y a plus de restriction depuis le 15 décembre 2024 : neuf ou revente, condo, maison unifamiliale, plex jusqu’à quatre logements (à condition d’en habiter un toi-même).
Les acheteurs qui ne sont pas primo n’ont droit au 30 ans que pour une construction neuve.
3. L’impact chiffré sur une mensualité
Prenons un condo à 450 000 $ à Montréal avec une mise de fonds de 50 000 $ (un peu plus de 11 %). Ça donne un prêt de 400 000 $ à 4,99 % sur un terme de 5 ans.
| Scénario | Mensualité | Intérêts payés sur 5 ans | Capital remboursé sur 5 ans | Solde après 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| 25 ans | 2 324 $ | 93 425 $ | 46 025 $ | 353 975 $ |
| 30 ans | 2 132 $ | 94 940 $ | 33 005 $ | 366 995 $ |
| Écart | − 192 $/mois | + 1 515 $ | − 13 020 $ | + 13 020 $ |
Avec le 30 ans, tu gardes 192 $ de plus par mois, environ 2 300 $ par année. Sur les intérêts payés pendant le terme, la différence est minime : 1 515 $ de plus sur cinq ans, soit 25 $ par mois. Si tu ne regardes que le premier terme, ça ne pèse pas lourd dans la décision.
L’écart se voit surtout dans le capital remboursé. Après cinq ans, le 25 ans t’a fait rembourser 46 000 $ sur ton prêt, contre 33 000 $ avec le 30 ans. Ce sont 13 000 $ d’équité en moins, qui restent dans le solde à renouveler.
Sur toute la durée du prêt, la différence grossit vite. À 4,99 %, un amortissement de 30 ans te coûte environ 70 400 $ d’intérêts de plus qu’un 25 ans (297 200 $ contre 367 650 $). C’est à peu près le prix d’une voiture neuve, juste pour avoir étiré le prêt de cinq ans.
4. Le coût caché du 30 ans
Le surcoût ne paraît pas dans la mensualité. Il te rattrape plus tard.
Au renouvellement, d’abord. Après cinq ans, ton solde dépasse d’environ 13 000 $ celui d’un 25 ans. Si les taux ont monté entre-temps (de 4,99 % à 6,5 %, par exemple), tu renégocies une dette plus grosse à un taux plus élevé, et la mensualité du nouveau terme peut faire un saut désagréable.
Si tu revends avant la fin du terme, tu as aussi moins d’équité. Un changement d’emploi, une famille qui s’agrandit ou une séparation au bout de trois ou quatre ans, et tu repars avec moins de capital pour ton prochain achat.
Enfin, si le marché baisse, moins d’équité veut dire plus de risque de te retrouver en negative equity, avec une propriété qui vaut moins que ton solde hypothécaire. C’est rare, mais ça arrive. Le marché torontois a connu des baisses de 15 à 20 % entre 2022 et 2023, et les acheteurs qui avaient peu d’équité ont été les plus exposés.
5. Quand le 30 ans est le bon choix
Le 30 ans se défend dans deux cas.
Le premier, c’est quand la mensualité sur 25 ans dépasse ce que tu es à l’aise de payer. Au lieu de t’étirer pour passer les ratios ABD/ATD (voir notre calculatrice de capacité d’emprunt), prends 30 ans et garde de la marge dans ton budget. Quand ta situation le permettra, tu pourras rembourser plus vite avec les versements anticipés prévus à ton contrat (en général 15 à 20 % du capital par année, sans pénalité).
Le deuxième : tu signes pour 30 ans, mais tu paies aux deux semaines en mode accéléré. Ce mode ajoute l’équivalent d’une mensualité par année, ce qui raccourcit ton amortissement effectif d’environ trois ans. Tu gardes la souplesse d’un 30 ans sur papier, mais dans les faits tu rembourses au rythme d’un 27 ans. Tu peux simuler ce scénario dans notre calculatrice de versement hypothécaire. Pour tester un montant précis ajouté chaque mois (100 $ ou 250 $, par exemple), la calculatrice de versement accéléré te montre l’effet exact sur les intérêts et le nombre d’années gagnées.
6. Quand rester à 25 ans
Si la mensualité sur 25 ans entre dans ton budget sans gruger ton fonds d’urgence ni tes cotisations REER, signe pour 25 ans. Tu paies moins d’intérêts au total et tu sors de ton hypothèque plus tôt. Tant que tes finances le permettent, c’est le choix à faire par défaut.
Avec 20 % ou plus de mise de fonds, tu pouvais déjà prendre 30 ans depuis longtemps avec une hypothèque non assurée. La réforme de décembre 2024 ne change rien pour toi.
7. Avant de signer
Le 30 ans peut rendre possible un premier achat qui serait autrement hors de portée, mais il coûte nettement plus cher sur toute la durée du prêt. Si ton budget passe en 25 ans sans te mettre dans le rouge, prends 25. Si tu pars sur 30 ans, prévois dès le départ des paiements accélérés aux deux semaines ou des versements anticipés chaque année pour effacer une partie du surcoût.
Avant de fixer l’amortissement avec ton prêteur, fais les deux simulations avec ton vrai prêt et ton vrai taux dans la calculatrice de versement hypothécaire. Vérifie ensuite dans la calculatrice de capacité d’emprunt que le 25 ans passe tes ratios SCHL. Un écart de mensualité se juge mieux à côté de ton propre budget qu’avec un exemple à 400 000 $.
Juste après vient le choix entre taux fixe et variable, avec la pénalité IRD si tu changes de plan en cours de route. Le guide taux fixe ou variable chiffre l’écart. Et si tu n’as pas encore comparé ta pré-approbation à ce que tu peux réellement payer, lis combien tu peux vraiment payer pour une maison. Le choix de l’amortissement se joue souvent dans l’écart entre les deux.