À jour au 13 mai 2026. Plafonds confirmés : CELIAPP 8 000 $ par an (40 000 $ à vie), RAP 60 000 $ par personne depuis le 16 avril 2024.
Oui. Depuis le 1er avril 2023, tu peux utiliser le CELIAPP et le RAP pour le même achat de première propriété. Si ton calendrier d’épargne le permet, c’est même la façon la plus efficace de gonfler ta mise de fonds. En 2026, les deux ensemble donnent accès à jusqu’à 100 000 $ par personne (200 000 $ pour un couple), et chaque régime a ses propres avantages fiscaux.
1. Ce que fait chaque régime
Le CELIAPP (compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) est un compte distinct du REER, plafonné à 40 000 $ à vie. Tes cotisations sont déductibles et les rendements s’accumulent à l’abri de l’impôt. Au moment de l’achat, tu retires l’argent sans payer d’impôt, et tu n’as rien à rembourser.
Le RAP (Régime d’accession à la propriété) te permet de retirer de ton REER jusqu’à 60 000 $ par personne depuis le 16 avril 2024. Ce retrait n’est pas imposé, mais tu dois remettre l’argent dans ton REER sur 15 ans, à raison de 1/15 par année. Si tu sautes un remboursement, la portion non remboursée s’ajoute à ton revenu imposable de l’année.
Les deux servent à financer la mise de fonds, mais leur fonctionnement fiscal est différent, et c’est pour ça qu’ils se complètent bien.
2. Les deux régimes ne s’excluent pas
Jusqu’au 1er avril 2023, date d’entrée en vigueur du CELIAPP, les premiers acheteurs n’avaient que le RAP. Depuis, la Loi de l’impôt sur le revenu permet d’utiliser les deux pour la même acquisition, et aucune disposition ne t’oblige à choisir.
Dans la même année fiscale, tu peux donc :
- Cotiser au CELIAPP, déduire la cotisation, laisser le capital fructifier pendant un an ou plus, puis le retirer sans impôt pour l’achat
- Cotiser au REER, déduire la cotisation, puis retirer jusqu’à 60 000 $ avec le RAP pour ce même achat
Les deux comptes sont indépendants. Cotiser au CELIAPP ne touche pas à tes droits REER, et l’inverse non plus.
3. Plafonds 2026
| Régime | Plafond annuel | Plafond à vie / par retrait | Remboursement |
|---|---|---|---|
| CELIAPP | 8 000 $ (report possible) | 40 000 $ à vie | Aucun |
| RAP | Aucun (plafond REER) | 60 000 $ par retrait | 15 ans, 1/15 par an |
Au total, tu as accès à 100 000 $ par personne en 2026 pour ta mise de fonds. Dans un couple où chacun ouvre son CELIAPP et utilise son RAP, ça monte à 200 000 $.
Si tu ne cotises pas le maximum au CELIAPP une année, tu peux reporter ce qui reste, mais une seule année à la fois et seulement à partir de l’ouverture du compte. Le RAP n’a pas de plafond annuel de cotisation, puisqu’il puise dans un REER déjà constitué.
4. Dans quel ordre retirer
Au moment de l’achat, l’ordre le plus avantageux sur le plan fiscal est le suivant :
- Retire d’abord ton CELIAPP, en tout ou en partie. Le retrait est libre d’impôt et tu n’as rien à rembourser.
- Complète ensuite avec le RAP pour ce qui manque à ta mise de fonds.
L’argent retiré du CELIAPP est réglé pour de bon. Le RAP, lui, t’oblige à rembourser pendant 15 ans, et ces versements réduisent ce que tu pourras épargner après l’achat.
Si les 40 000 $ du CELIAPP couvrent la mise de fonds dont tu as besoin, laisse le RAP de côté. Ton REER reste intact et tu gardes ta marge de manœuvre fiscale pour plus tard (déductions à long terme, retraits hors RAP).
5. Où cotiser en premier
Avant l’achat, l’ordre de tes cotisations dépend de ton revenu imposable et de ce que tu as déjà épargné.
Si tu n’as ni REER ni CELIAPP, ouvre le CELIAPP en premier. Tu peux y verser 8 000 $ par année, tu déduis ces cotisations tout de suite, et ni les rendements ni le retrait ne sont imposés. Pour un premier acheteur, aucun autre compte ne donne un meilleur rendement après impôt.
Si tu as déjà un REER, verse d’abord 8 000 $ par année au CELIAPP pour atteindre le plafond, puis mets le surplus dans ton REER. Le jour de l’achat, tes deux comptes seront prêts.
En couple, chacun doit ouvrir son propre CELIAPP, parce que le compte est personnel et non transférable. Si vous cotisez tous les deux le maximum depuis l’ouverture, vous pouvez accumuler 80 000 $ en CELIAPP à deux, en plus du RAP.
6. Pièges et conditions à respecter
Statut de premier acheteur (CELIAPP et RAP)
Pour les deux régimes, tu ne dois pas avoir été propriétaire d’une résidence principale où tu habitais pendant l’année civile en cours ou les quatre années précédentes. Ce statut est vérifié au moment du retrait.
Délai d’ouverture minimum du CELIAPP
Le CELIAPP doit être ouvert depuis au moins 14 jours civils avant ton premier retrait admissible. L’ouvrir juste avant la signature ne suffit pas.
Achat admissible
La propriété doit être située au Canada, et tu dois avoir l’intention d’en faire ta résidence principale dans l’année qui suit l’achat ou la construction. Une copropriété, une maison unifamiliale ou un duplex dont tu habites un logement sont admissibles. Un immeuble entièrement locatif ne l’est pas.
Calendrier de remboursement du RAP
Le remboursement du RAP commence normalement la deuxième année qui suit l’année du retrait. Pour les retraits faits entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, une mesure temporaire repousse ce début à la cinquième année. Pour un retrait fait à partir du 1er janvier 2026, on revient au délai normal de deux ans, à moins que le gouvernement prolonge la mesure. Confirme les modalités auprès de l’Agence du revenu du Canada avant de signer.
Fermeture du CELIAPP
Tu dois fermer ton CELIAPP au plus tard le 31 décembre de l’année de son 15ᵉ anniversaire, ou de l’année de tes 71 ans. Si tu n’as pas fait d’achat admissible, tu peux transférer le solde dans un REER ou un FERR sans conséquence fiscale.
7. Exemple chiffré : un couple qui achète à 500 000 $
Prenons un couple de premiers acheteurs, deux salariés aux revenus semblables (taux marginal combiné fédéral et Québec d’environ 38 %). Chacun a ouvert son CELIAPP en 2023, et l’achat est prévu en juillet 2026.
Cotisations cumulées au 1er juillet 2026, par personne :
- CELIAPP : 8 000 $/an × 4 ans (2023, 2024, 2025, 2026) = 32 000 $ + croissance ≈ 34 500 $
- REER alimenté en parallèle : disons 25 000 $ accumulés
Les cotisations au CELIAPP ont aussi rapporté à chacun environ 12 160 $ en retours d’impôt sur les quatre années (32 000 $ × 38 %).
Mise de fonds disponible à la signature :
| Source | Par personne | Couple |
|---|---|---|
| CELIAPP (retrait libre d’impôt) | 34 500 $ | 69 000 $ |
| RAP (retrait du REER) | 25 000 $ | 50 000 $ |
| Total disponible | 59 500 $ | 119 000 $ |
Sur un achat de 500 000 $, ces 119 000 $ font une mise de fonds de 23,8 %. Comme on dépasse le seuil de 20 %, le couple n’a pas à prendre l’assurance prêt hypothécaire SCHL. Il évite ainsi une prime estimée entre 11 000 $ et 16 000 $ (2,8 % à 4 % du prêt selon la mise de fonds, plus la taxe de 9 % sur la prime en 2026, payable comptant).
Après l’achat, chacun devra remettre environ 1 670 $ par année dans son REER (25 000 $ ÷ 15), à partir de 2028, soit la deuxième année après un retrait fait en 2026.
8. Quand combiner, quand choisir un seul
Combine les deux si :
- Ta mise de fonds visée dépasse 40 000 $ par personne
- Ton REER est assez garni pour absorber 60 000 $ de RAP
- Ton achat est prévu dans plus de 12 à 18 mois, ce qui laisse au CELIAPP le temps de fructifier
Prends seulement le CELIAPP si :
- Ta mise de fonds visée reste sous 40 000 $ par personne
- Tu n’as pas de REER significatif
- Tu veux éviter d’avoir à rembourser quoi que ce soit après l’achat
Prends seulement le RAP si :
- Tu as déjà un REER bien garni et pas de CELIAPP ouvert
- L’achat est trop proche pour que le CELIAPP serve : moins de 14 jours pour l’activer, ou pas assez de temps pour y accumuler de l’argent
9. Pour planifier ton épargne
Retire d’abord le CELIAPP, puis ajoute le RAP s’il te manque de l’argent pour la mise de fonds. Depuis avril 2024, les deux ensemble te donnent accès à 100 000 $ par personne, ou 200 000 $ en couple.
Pour faire tes propres projections :
- Projection CELIAPP : solde projeté et économie d’impôt cumulée selon ce que tu cotises
- Calculateur RAP : montant que tu peux retirer et plan de remboursement personnalisé sur 15 ans
- Épargner pour la mise de fonds : combien mettre de côté chaque mois pour atteindre ta cible dans 1, 3 ou 5 ans, en tenant compte du rendement attendu
Si tu hésites sur le régime à utiliser en premier selon ton revenu et ton REER, le guide RAP ou CELIAPP regarde chaque cas. Une fois ta mise de fonds réglée, lis aussi combien tu peux vraiment payer pour une maison. C’est ce calcul qui te dira si tu vises 350 000 $ ou 500 000 $.
Article à jour au 13 mai 2026. Les plafonds du CELIAPP et du RAP, comme les modalités de remboursement du RAP, sont fixés par la Loi de l’impôt sur le revenu fédérale et un budget peut les modifier. Sources principales : Agence du revenu du Canada (CELIAPP et RAP), Revenu Québec (bulletin d’interprétation IMP.146-1), budget fédéral 2024 (relèvement RAP à 60 000 $).